擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人可以將居住的房子抵押給保險公司，每月在保險公司領(lǐng)取現(xiàn)金來實現(xiàn)養(yǎng)老。昨日，保監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，從7月1日起，北京、上海、廣州、武漢正式試點為期兩年的“以房養(yǎng)老”。房子總是跟養(yǎng)老扯上關(guān)系，用房子來養(yǎng)老，你其實有多種選擇——

　　子女養(yǎng)老 房產(chǎn)由子女繼承
　　“家里有房，肯定優(yōu)先留給子女呀！”昨天，被問及是否愿意嘗試“以房養(yǎng)老”時，李桂芳大媽脫口而出。李桂芳今年68歲，和老伴住在大興，兩個兒子分別住在望京和新宮，每周末過來看望。她說，老兩口都有退休金，倆兒子每月也給零花錢，老兩口準備過段時間身體不方便了，就住進養(yǎng)老院，“兒子和媳婦們都忙工作，照顧我們也不太現(xiàn)實?！?br /> 　　昨天，記者隨機采訪了20位本市的老年人，超過六成表示，近期不會嘗試“以房養(yǎng)老”。
　　此前，北京市民政局局長李萬鈞在做客北京城市廣播時曾分析，目前來看，實施“以房養(yǎng)老”和傳統(tǒng)觀念還有一些矛盾，中國老年人更愿意把房產(chǎn)或資產(chǎn)留給子女，由子女養(yǎng)老。

　　租售換養(yǎng)
　　適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；城市居民對住房有較高升值預(yù)期、追求退休后高品質(zhì)生活的中高收入者
　　以房養(yǎng)老最簡單的形式，是把手中的房產(chǎn)出租或變現(xiàn)，以租售所得收入來作為養(yǎng)老金。在當前的高房價下，僅依靠此種方式即可輕松支付2位老人的養(yǎng)老支出。但前提是必須擁有1套以上的住房，而且該住房不存在兒女繼承的問題。另有一些人對住房有著較高的升值預(yù)期而且手頭比較寬裕，他們利用房產(chǎn)投資的方式來優(yōu)化養(yǎng)老規(guī)劃。
　　鐘先生于離休的前一年在北京市二環(huán)附近買了一套120m2的房子，從2004年的7000元/m2飛漲到2014年的最高48000元/m2，一直是他的得意之筆。用鐘先生的話說，單靠這套房子，無論租還是賣，都可以讓他和老伴后半生衣食無憂。
　　對于鐘先生來說，如果把房子出售，按照當前48000元/m2的市價，可獲得492萬元的差價款來補充養(yǎng)老金賬戶。
　　這兩種方式都屬于自助養(yǎng)老的范疇。隨著市場培育程度的提高，機構(gòu)養(yǎng)老開始步入人們的視線。老人將房產(chǎn)交給養(yǎng)老院出租，而自己入住相應(yīng)的養(yǎng)老院，由養(yǎng)老院工作人員負責老人的生活起居，身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。

　　以大換小
　　適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中等水平收入者
　　以大換小的方式可以是出售也可以是出租。對鐘先生來說，如果購入60m2的商品房，按照當前48000元/m2的市價，可獲得246萬元的差價款來補充養(yǎng)老金賬戶。如果出租，租入60m2的商品房，以當前的出租價格，也可每月增加4000元左右。
　　典型的機構(gòu)參與模式是壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)公司于2007年10月在北京石景山聯(lián)合推出的“養(yǎng)老房屋銀行”。養(yǎng)老房屋銀行由政府主辦，凡年滿60歲以上入住養(yǎng)老服務(wù)中心的空巢老人，可以將原住房委托給養(yǎng)老房屋銀行的房產(chǎn)運營方出租，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費用，所需費用多退少補。這種模式與出租型的以大換小沒有明顯差別，只是由于機構(gòu)的參與，所謂的“小”變成了養(yǎng)老中心，中大恒基在其中起到了重要的中介作用。

　　售后返租
　　適合人群：大中城市僅擁有一套擁有住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者
　　售后返租又稱“以房自助養(yǎng)老”，然而實際并不是自助養(yǎng)老方式，而是由機構(gòu)主導，最早由上海公積金中心于2007年5月推出。具體模式是，凡65歲以上的老人，通過將名下的房產(chǎn)出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中的資金向公積金管理中心重新租住這套住房，租期由雙方約定，租金與市場價等同并一次性付清。租期屆滿，如果老人還健在，續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。
　　以鐘先生為例，如果采用以房養(yǎng)老的方式，可一次性收取房款576萬元，然后按照30年的租期、6%的年利率、每月7000元/月的租金一次性向公積金中心支付120.5萬。以455.5萬元的差價款來補充養(yǎng)老金賬戶，則平均每月可增加12000多元。

　　倒按揭
　　適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中高水平收入者
　　醞釀已久的“以房養(yǎng)老”政策，昨日中國保監(jiān)會公布，廣州與北京、上海、武漢四城被定為“以房養(yǎng)老”政策試點，試點時間從7月1日起至2016年6月30日止。反向抵押養(yǎng)老保險屬于商業(yè)保險范疇，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。新出臺的指導意見主要聚焦在對試點保險公司的規(guī)限與監(jiān)管，而對購買者的指引仍較為缺乏。
　　倒按揭又稱“住房反向抵押貸款”，是西方發(fā)達國家采用的主流模式。在中國，倒按揭這一概念于2003年首次提出，近年來逐步受到人們的重視。孟曉蘇在幸福人壽幾年來大力推動的倒按揭，是專為以房養(yǎng)老設(shè)計的險種。該險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預(yù)期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值？房屋折損？房屋增值預(yù)期？保險公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/[(預(yù)期壽命？投保時壽命)×12]。
　　舉例說明。王先生，62歲，經(jīng)評估房屋現(xiàn)價150萬元。按我國男性人均壽命71歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為10年。10年后房屋折損30萬元，房屋與土地增值預(yù)計20萬元。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息38%(按年息8%計算)，按62%計算給付額為86.8萬元。將預(yù)期給付額分攤到投保人的預(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到7233元。
　　孫大媽的老伴常年有病，老倆口的退休金加在一起每月才1800元，日子過得緊巴巴的。兩個兒女都剛剛成家買了房，經(jīng)濟上也不寬裕。這一天，孫大媽聽鄰居說起有地方可以辦倒按揭，就指望上了家里兩居100m2的房子。